Ces derniers mois, avec l’escalade des prix de l’immobilier en Espagne et les nouvelles propositions de l’exécutif central pour régulariser le marché, beaucoup de choses ont été montrées aux propriétaires et à leurs prétendus intérêts de « dynamiter » le marché, une affirmation qui ne pourrait pas être plus éloignée de la vérité. En tant que Real Estate PersonalShopper avec plus de 15 ans d’expérience sur le marché de Barcelone, j’ai eu l’occasion de conseiller un grand nombre d’investisseurs qui recherchent un rendement à travers l’achat de maisons pour les louer. Il s’agit, comme d’une autre, d’une forme d’investissement valable qui mérite d’être défendue, car les défis et les problèmes du secteur immobilier sont ailleurs . Nous devons changer d’orientation.
Investir dans un appartement pour le louer n’est pas un chemin facile ou sans risque. Dans de nombreux cas, les investisseurs font un investissement initial important, souvent en demandant un prêt hypothécaire à la banque, dans le but d’obtenir un rendement à long terme. Le profil de la plupart des investisseurs que je conseille est loin de celui du grand spéculateur qui accumule des dizaines de biens. Il s’agit, dans 9095 % des cas, de personnes qui acquièrent un ou deux appartements, avec l’intention de compléter leur pension le jour de leur retraite. Ces personnes voient dans la location un moyen d’assurer un flux de revenus mensuels, ce qui leur permet de maintenir un niveau de vie décent à la retraite. N’est-ce pas une raison aussi valable que d’investir dans des fonds communs de placement, des actions ou tout autre type d’actif ? Cependant, le gouvernement ne fait qu’alimenter un climat d’interventionnisme qui met en danger non seulement le marché, mais aussi un droit aussi fondamental que la propriété privée. Restreindre le prix auquel un propriétaire peut louer son logement décourage non seulement l’investissement, mais peut également avoir des effets néfastes sur le marché à long terme, comme la disparition des propriétés du marché locatif, ce qui commence déjà à se produire dans des villes comme Barcelone. où le problème des pénuries d’approvisionnement s’aggrave chaque jour.
Il est vrai que nous avons un grave problème de prix de location élevés , ce qui a conduit à une situation dans laquelle de nombreux jeunes ne peuvent pas accéder seuls à un logement et sont obligés de partager des appartements ou même de louer des chambres. Mais, malgré le fait que cette réalité soit indéniable, je ne crois pas que l’intervention sur les prix soit la solution. À mon avis, c’est comme mettre un pansement sur une plaie, en ignorant complètement le problème à la racine, qui n’est autre que le manque d’approvisionnement.
Si nous analysons ce problème, nous trouvons trois façons principales par lesquelles le gouvernement peut et doit agir pour résoudre efficacement ce problème, dont la première est la promotion de la construction de logements. Par toutes sortes de politiques actives, qui peuvent aller de la construction de logements sociaux, financés par les impôts que nous payons tous, ou par des accords avec des promoteurs privés pour augmenter le parc de logements.
Pour accélérer ces processus de construction, il est essentiel de réduire la bureaucratie dans la transformation des sols. De nos jours, l’un des grands obstacles qui empêchent l’offre de logements d’augmenter significativement est toute cette « paperasse » qui entoure la transformation des terrains. Les longs processus de nivellement des terrains et d’obtention des permis nécessaires retardent considérablement l’entrée de nouvelles maisons sur le marché. Si nous voulons résoudre ce problème, il est essentiel que le gouvernement réduise drastiquement ces procédures.
Et, en fin de compte, et comme nous l’avons mentionné, la réduction de l’interventionnisme dans les prix, ce qui, jusqu’à présent, dans tous les territoires qui a été appliqué, comme c’est le cas de Barcelone, a eu l’effet inverse de celui recherché, qui n’est autre que de décourager les propriétaires de louer leurs appartements. Dans le même temps, les promoteurs privés paralysent également leurs projets de développement « built to rent », ce qui réduit encore l’offre. Si nous voulons vraiment qu’il y ait plus d’appartements disponibles à la location, le marché doit être libéralisé et l’État doit garantir la sécurité juridique aux propriétaires, afin qu’ils se sentent en sécurité et soutenus pour entrer sur le marché.
Ces trois mesures, si elles étaient mises en œuvre de manière coordonnée et efficace, généreraient une augmentation significative de l’offre de logements, et plus il y aurait de logements disponibles, plus les prix des logements baisseraient naturellement, permettant un accès plus abordable au logement, sans qu’il soit nécessaire d’intervenir gouvernementale.
Bien sûr, ces solutions ne sont pas immédiates et n’entraîneront pas de changement du jour au lendemain. Le problème de l’accès au logement est structurel et on ne peut pas permettre au gouvernement de continuer à mettre en place des mesures à court terme qui ne fonctionnent pas et qui visent exclusivement à satisfaire ses électeurs. L’accès au logement est une question trop importante pour être traitée de cette manière.
Bref, investir dans le logement locatif reste une option valable et rentable, tant que les règles du marché sont respectées et que ne sont pas imposées des réglementations qui limitent la rentabilité et découragent l’investissement. La solution est d’augmenter l’offre, pas de limiter les prix. Et pour y parvenir, nous avons besoin d’un gouvernement qui s’engage à prendre des mesures structurelles et tournées vers l’avenir, et non des correctifs temporaires qui ne résolvent rien.