В последние месяцы, в связи с ростом цен на жилье в Испании и новыми предложениями центральной исполнительной власти по упорядочению рынка, владельцам и их предполагаемым интересам в «динамиции» рынка часто указывают на многое. Как у Personal Shopper в сфере недвижимости с более чем 15-летним опытом работы на рынке Барселоны, у меня была возможность консультировать большое количество инвесторов, которые ищут прибыль от покупки домов для сдачи их в аренду. Это, как и любая другая, действительная форма инвестиций, которая заслуживает защиты, поскольку вызовы и проблемы сектора недвижимости находятся в другом месте . Нужно менять фокус.
Инвестирование в квартиру с целью сдачи ее в аренду – непростой и не безрисковый путь. Во многих случаях инвесторы делают крупные первоначальные инвестиции, часто обращаясь за ипотекой в банк, с целью получения долгосрочной прибыли. Профиль большинства инвесторов, которых я консультирую, далек от профиля великого спекулянта, который накапливает десятки объектов недвижимости. В 9095 процентах случаев речь идет о людях, которые приобретают одну или две квартиры с намерением прибавить к пенсии в день выхода на пенсию. Эти люди рассматривают аренду как способ обеспечить ежемесячный поток дохода, который позволяет им поддерживать достойный уровень жизни на пенсионном этапе. Разве это не такая же веская причина, как инвестирование во взаимные фонды, акции или любой другой тип активов? Тем не менее, правительство не делает ничего, кроме как подпитывает атмосферу интервенционизма, которая ставит под угрозу не только рынок, но и такое базовое право, как частная собственность. Ограничение цены, по которой арендодатель может сдавать свой дом в аренду, не только отпугивает инвестиции, но и может оказать пагубное влияние на рынок в долгосрочной перспективе, например, исчезновение недвижимости с рынка аренды, что уже начинает происходить в таких городах, как Барселона. где проблема дефицита поставок усугубляется с каждым днем.
Действительно, у нас есть серьезная проблема высоких цен на аренду, которая привела к тому, что многие молодые люди не могут получить доступ к дому в одиночку и вынуждены делить квартиры или даже снимать комнаты. Но, несмотря на то, что эта реальность неоспорима, я не верю, что вмешательство в цены является решением. На мой взгляд, это все равно, что наложить повязку на рану, полностью игнорируя корень проблемы, которая заключается не в чем ином, как в недостатке снабжения.
Если проанализировать эту проблему, то можно выделить три основных направления, по которым Правительство может и должно действовать для эффективного решения этой проблемы, первое из которых – это стимулирование жилищного строительства . С помощью всех видов активной политики, которая может варьироваться от строительства государственного жилья, финансируемого за счет налогов, которые мы все платим, до соглашений с частными застройщиками по увеличению жилищного фонда .
Чтобы ускорить эти строительные процессы, жизненно важно сократить бюрократию при преобразовании грунтов. В настоящее время одним из самых больших препятствий, препятствующих значительному увеличению предложения жилья, является вся эта «бумажная волокита», связанная с преобразованием земли. Длительные процессы перепрофилирования земельных участков и получения необходимых разрешений сильно затягивают выход новых домов на рынок. Для того чтобы решить эту проблему, необходимо, чтобы Правительство резко сократило эти процедуры.
И, в конечном счете, как мы уже упоминали, снижение интервенционизма в ценообразование, которое до сих пор на каждой территории, которая применялась, как в случае с Барселоной, достигал эффекта, противоположного желаемому, то есть не что иное, как отбить у владельцев желание сдавать свои квартиры в аренду. В то же время частные застройщики также парализуют свои девелоперские проекты «built to rent», что еще больше сокращает предложение. Если мы действительно хотим, чтобы было больше квартир для аренды, то рынок должен быть либерализован, и государство должно гарантировать арендодателям правовую определенность, чтобы они чувствовали себя в безопасности и поддерживали при выходе на рынок.
Эти три меры, если они будут реализованы скоординированным и эффективным образом, приведут к значительному увеличению предложения жилья, и чем больше доступного жилья, тем больше цены на жилье естественным образом упадут, что обеспечит более доступный доступ к жилью без необходимости вмешательства правительства.
Конечно, эти решения не являются немедленными и не приведут к изменениям со дня на день. Проблема доступа к жилью носит структурный характер, и мы не можем допустить, чтобы правительство продолжало реализовывать краткосрочные меры, которые не работают и направлены исключительно на удовлетворение избирателей. Доступ к жилью является слишком важным вопросом, чтобы подходить к нему таким образом.
Короче говоря, инвестирование в аренду жилья остается действительным и выгодным вариантом, если соблюдаются правила рынка и не вводятся нормы, ограничивающие доходность и препятствующие инвестициям. Решение заключается в увеличении предложения, а не в ограничении цен. И для этого нам нужно правительство, которое привержено структурным и дальновидным мерам, а не временным заплаткам, которые ничего не решают.